아파트와 오피스텔의 회계감사에 대하여

아파트와 오피스텔의 회계감사에 대하여

이하 회계감사는 ‘아파트∙오피스텔∙상가에 대한 회계감사’에 한정하여 설명 드립니다. ‘외감법’상 주식회사의 회계감사와 다르오니 착오 없으시길 바랍니다.

아파트 관계자 분들이 요즘 아파트 등의 비리 등에 대해 매스컴 등을 통해서 들으신 바 많은 관계로 관련 문의가 증가하는 추세입니다. 이하 아파트 회계감사에 대해 알려드립니다.

1. 아파트 감사의 현실

저도 아파트에 삽니다. 살고 있는 아파트 회계감사보고서 1년에 한 번 봅니다. 보는 시간은 1분이면 충분합니다. 전문가라서 1분만 보면 감사보고서를 이해하는 게 아니라 더 이상 볼 것이 없기 때문입니다. 회계감사 수수료는 제가 예전(무려 10년 전)에 1회계연도에 100만원 정도(회계사 1인으로 가능)로 감사했습니다. 지금은 50만원 정도(회계사 2인 이상 반드시 참가) 입니다. 요즘 회계사들, 업무에 따라 다르지만 하루 일당이 40~50만원 정도 입니다.

아파트 감사 전문 이라고 광고하는 회계사님(이래서 감사비가 싸다고 하십니다)도 2인 이상 회계사가 감사에 참여 하여야 하기 때문에 참여 회계사 하루 일당만 계산해도 120~150 만원입니다. 회계감사에 몇 일이 소요되는 지는 담당 회계사가 결정할 문제이고 감사보고서 작성까지 통상 몇일 들어 갑니다. 그렇다면 감사수수료 얼마를 청구해야 하겠습니까? 어렵지 않습니다.

답 : 시세 50만원(부가세 별도, 감사보고서 제작비용 포함.)

관리사무소 소장님들 이 감사 수수료 금액 터무니 없는 것 잘 압니다. 그러나 이 금액이 시세인데 더 비싸게 수수료를 주어가며 감사계약을 할 수 없습니다. 소장님들의 또 다른 이유는 힘들게 회계감사를 받을 필요 없다는 것입니다. 오직 감사보고서(면죄부?)만 필요하기 때문입니다. 회계수정사항이 나오면 머리 아픕니다.

값싼 회계감사 수수료, 부실 감사의 원인입니다. 회계사가 아파트 감사로 받는 금액은 감사수수료가 아니라 회계사 도장 값인 동시에 관리소장님 면죄부 값입니다. 도장 값 치고는 괜찮으니 하시는 분 아니 대놓고 전문(?)적으로 하시는 회계사분 들이 계신 거죠. 알고 계셨겠지만 현대 대다수 모든 아파트 회계감사 보고서가 이런 회계감사에서 나온 것이지요. 따라서 감사보고서의 신뢰성이 거이 없습니다.

저는 아파트 감사 거이 안 합니다. 아파트 도착하자 마자 회계감사는 대충하고 감사보고서부터 작성해도 감사수수료가 부족한데 어떻게 합니까? 사실 회계감사수수료가 적어서 만도 아닙니다. 감사보고서는 공인(公人)회계사로서 작성하는 것입니다. 제가 작성한 감사보고서를 믿고 보실 아파트 주민들을 생각하면 그런 감사보고서를 작성 할 수 없기 때문에 아파트 회계감사를 차라리 안하는 것입니다. 이젠 내가 우리 아파트 감사보고서를 보는 시간이 왜 1분 인지 이해가시나요?  요즘말로 '의미 없다'입니다.

하지만 적은 수수료에도 최선을 다해 아파트 회계감사에 임하시는 회계사님이 계시는 것도 사실입니다. 

2. 아파트 등 부정∙횡령 사건 발생(?)

아파트에 부정 등 사건이 발생했다면서 회계감사를 받아야 한다고 문의하시는 분들 있습니다.과연 회계감사에서 이러한 부정 등을 적발할 수 있나요? 회계감사는 아파트의 회계처리가 기업회계기준 및 아파트 관리규정에 따라 이루어 졌는가에 대해서 감사인이 감사의견을 표명하는 것 입니다.

회계감사의 방법은 전수조사(모든 항복을 빠짐없이 조사)하는 것이 아닙니다. 표본을 추출하여 감사를 하고 이를 근거로 오류의 발생 및 그 가능성을 검토하는 즉, 표본감사를 하는 것 입니다. 감사의견을 제시하기에 충분한 표본을 적출하지 않거나 적출한 표본에 오류사항이 없으면 아파트의 회계오류(부정 등)을 적발하지 못할 위험(표본위험)이 존재합니다.

감사보고서상 감사의견을 자세히 보시면 ‘본 감사인의 의견으로는 (이하 생략)공동주택의 관리규약에서 규정된 회계처리의 기준에 따라 중요성의 관점에서 적정하게 표시하고 있습니다.’ 란 문구가 쓰여져 있습니다. 즉, 회계사의 판단의 근거는 회계처리 기준이고 판단의 기준은 재무제표에 표시된 모든 금액이 회계처리의 기준에 맞지 않을 수는 있지만 중요성의 관점(큰 금액기준)에서 판단을 하면 올바르다는 의미입니다. 

설령 횡령 등이 있었어도 회계장부를 잘 맞추어 놓았다면 일반적인 회계감사로써 적발하기 힘듭니다. 예를 들어 과다한 금액으로 아파트 공사계약을 하고 아파트 대표가 거래 상대방으로부터 계약체결에 대한 사례금을 몰래 받았다면 이 사례금은 아파트 장부에 회계처리 되어있지 아니한 관계로 회계장부의 감사로서 적발 할 수 없는 것입니다. 공인회계사는 검사가 아닙니다. 수사권 없습니다. 심증이 있어도 아파트 대표 개인통장이나 상대 거래처 통장을 압수하여 대사할 수 없 습니다.

정말 횡령을 염두하고 감사를 받으시고 싶은 는 분들은 ‘부정 적발 감사’를 받으셔야 합니다. 즉, 일반적인 회계감사가 아니라 부정 적발을 목적으로 하는 감사입니다. 표본감사가 아닌 횡령이 발생한 계정과목을 중심으로 전수조사를 원칙으로 하므로 감사수수료는 상대적으로 많이 청구될수 밖에 없으며, 위에서 언급한 바와 같이 회계전문가 수준으로으로 회계장부를 맞추어 놓는다면 횡령의 심증이 있어도 적발 불가능할 수 있으므로 공인회계사와 충분한 상담 후 회계감사 실시 여부에 대해 의사결정 하셔야 합니다.

저도 아파트에 삽니다. 우리 아파트 회계감사 수수료 저도 관리비로 부담합니다. 1년 회계감사 수수료 세대별로 나누면 얼마 안됩니다. ‘적당한 아파트 회계감사 수수료의 정착’ 공동주택의 관리의 투명성 확보를 위해 반드시 필요합니다.